Les loyers des commerces fermés durant le premier confinement doivent être payés, insiste la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 23 novembre.

C’est définitivement non. Les commerçant locataires n’avaient pas le droit de refuser de payer les loyers de leurs locaux, même si ces derniers ont été fermés administrativement durant le premier confinement. 

La Cour de cassation persévère dans un arrêt rendu le 23 novembre.

Une source de contentieux

Depuis le premier confinement de mars 2020, les contentieux se multiplient entre les commerçants et leurs bailleurs.

L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 avait ordonné les fermetures administratives de tous les commerces considérés comme « non essentiels ».

Elle décrétait aussi que le défaut de paiement des loyers commerciaux ne pouvait pas être sanctionné.

Les commerçants locataires se sont alors demandés si les bailleurs pouvaient réclamer ou saisir les loyers de cette période alors même que leurs commerces étaient fermés et que leur chiffre d'affaires était nul.

Bon à savoir : La Cour de cassation a été saisie d’une trentaine de pourvois formés par des commerçants sur différents fondements comme la destruction de la chose louée et la perte d’exploitation.

Une jurisprudence constante

Dans cet arrêt du 23 novembre, le locataire qui exerce dans le domaine des résidences de tourisme a dû cesser son activité du 14 mars au 2 juin 2020.
Il a donc informé ses bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.

Le bailleur a décidé de saisir le juge des référés pour obtenir le paiement de ces loyers. Le juge lui a accordé retenant que l’obligation de payer n’était pas rendue « sérieusement contestable » par le confinement.

Devant la cour d’appel, le locataire a invoqué, comme d’autres avant lui, la perte partielle de la chose louée qui « constituait une contestation sérieuse de son obligation de payer les loyers ».
Les juges n’ont pas suivi ce raisonnement. D’après l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 29 juin 2021, les locaux n’étaient pas en cause. « C’est au contraire à raison de la nature des locaux, à destination de résidence de tourisme que leur usage était devenu impossible ».

Cette position a été confirmée par la Cour de cassation. « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’un part imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance », indique l’arrêt.

La juridiction judiciaire enfonce le clou. Comme dans son arrêt du 30 juin dernier, elle en déduit que la fermeture administrative ne constitue pas « une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée ».

En chiffres : D'après une note fournie par le ministère de l’Économie et des finances en juin dernier, 45% des commerces de détail ont été fermés pendant la crise. Le montant total des loyers et des charges locatives immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d'euros.

 

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