Le 25 août démarra une révolution du logement à laquelle tous les propriétaires doivent se préparer dès maintenant. Si votre bien est considéré comme trop énergivore vous ne pourrez plus augmenter le loyer, ni même le louer dans les années à venir.

La lutte contre les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements considérés comme énergivores, va durement s’intensifier. Dès le 25 août prochain, les biens possédant une étiquette F et G verront leur loyer gelé.
Plus exactement, les loyers des baux conclus ou renouvelés après cette date ne pourront ni être révisés, ni indexés ni réévalués.

De plus, si vous concluez un bail après cette date, il ne pourra pas contenir de clause d’indexation. Si le bail en cours après le 25 août possède une telle clause, elle courra jusqu’au renouvellement du bail après le départ du locataire si vous n’avez pas effectué de travaux pour améliore le bilan énergétique de votre bien entre temps.

Bon à savoir : tous les biens quelle que soit leur taille et leur localisation sont concernés.

Le risque de l’indécence

Mieux vaut commencer le plus tôt possible ces travaux car après le gel du loyer, vous ne pourrez bientôt plus louer ! La loi climat et résilience du 22 août 2021 prévoit qu’à partir du 1er janvier 2025, les biens classés G ne pourront plus être loués. S’en suivront ensuite les F en 2028 et les E en 2034. Ils seront considérés comme indécents.

Jusqu’à présent la notion de décence ne comprenait aucune obligation de performance énergétique minimum ni de plafonnement du coût de l’énergie dépensé par le locataire. Le décret n° 2022-0120 du 30 janvier 2022 change la donne et décrit exactement les conditions que doit remplir un logement pour être considéré comme décent.
Des sanctions pénales sont prévues à l’encontre du bailleur qui ne respectera pas ces nouvelles obligations. « Le locataire peut exiger du propriétaire de réaliser des travaux d’amélioration de performance énergétique, des dommages et intérêts ainsi qu’une réduction ou une suspension de loyer », ajoute Sidonie Fraiche Dupeyrat, avocate, spécialiste de l’immobilier, présidente du directoire du cabinet LPA-CGR.

Bon à savoir : Cette interdiction ne s’appliquera pas aux baux en cours, mais à tous ceux qui seront conclus ou renouvelés à partir de cette date.

De nombreuses aides fiscales

Par quoi commencer justement ? À vous déjà de vous renseigner sur l’étiquette A, B, C, D, E, F, G de votre bien. Normalement, en tant que bailleur vous avez l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un diagnostiqueur certifié, à la conclusion du bail. Si ce n’est pas le cas, vous devez en faire votre priorité. « Le DPE permet de connaître l’étiquette, mais ne fait pas de préconisation précises des travaux à effectuer, il faut ensuite réaliser un audit énergétique ou faire réaliser un devis par une entreprise spécialisée », précise Sidonie Fraiche Dupeyrat.

Une fois le diagnostic posé, sachez qu’il existe un grand nombre d’aides fiscales pour vous aider à réaliser ces travaux. En fonction de l’importance du chantier, il faudra aussi penser à son calendrier. Pour les gros travaux, il est vivement conseillé de les réaliser entre deux locataires, quitte à repousser la date d’un nouveau bail.

Les aides énergétiques à retenir :

 

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