Loyers impayés, des contentieux en hausse

La loi anti-squat, votée définitivement le 14 juin, a pour objectif, notamment, de mieux protéger les propriétaires tout en évitant une action en justice.

Cette nouvelle législation fera peut-être baissée le contentieux des loyers impayés, en hausse continue depuis 2019, tout baux confondus, d’après un rapport confidentiel de Predictice que « Lex Daily News » s’est procuré.

De longs délais

Pour expulser son locataire mauvais payeur, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail.

Pas encore automatique, cette clause présente dans de nombreux baux d’habitation, permet de dénoncer le contrat dès que le locataire ne paye plus de loyer. Si après le commandement de payer par acte d’huissier lui laissant deux mois pour régulariser la situation, le locataire ne l’a pas fait, le propriétaire peut alors saisir la justice et demander l’exclusion.

Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut saisir directement la justice pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

D’après le rapport de Predictice, il faut compter en moyenne deux ans et deux mois entre le tribunal judiciaire et la cour d’appel puis un an et six mois de plus pour un pourvoi en cassation.

Ce délai est assez long. Pour rappel, en cas d’impayés de baux commerciaux le délai moyen entre la première instance et l’appel est d’un an et cinq mois.

Extrait du rapport d’analyse « Loyers et charges impayés » de Predictice.

Généralement, dans la plupart des cas, le juge accorde un délai de paiement allant de 3 mois à 3 ans au locataire après avoir pris en compte sa situation financière.

Une fois ce délai passé, si le locataire est toujours dans les lieux, il peut saisir le juge pour un nouveau répit. Sinon, il sera expulsé.

Un fort taux d’acceptation

Près de 4 836 affaires de loyers et charges impayées ont été admises comme telles par les trente-six cours d’appel de France sur les 6 148 dossiers de ce type traités depuis 2019.

Ce taux de reconnaissance élevé (79%) s’est maintenu aussi en 2020, année où les contentieux en étaient moins nombreux  à cause de la fermeture des tribunaux durant le premier confinement et des mesures prises pour prolonger la trêve hivernale.

L’un des taux les plus élevés concerne la cour d’appel de Limoges : 87% des 69 demandes que ses juges ont eu à connaître depuis 2019. À Aix-en-Provence, la deuxième juridiction à avoir traité le plus de dossiers de ce type après Paris (1561), 77 % des 825 ont été acceptés.

Extrait du rapport d’analyse « Loyers et charges impayés » de Predictice.

Des indemnités non négligeables

De temps en temps,  le juge renvoie les parties sont renvoyés dos à dos car le motif invoqué – c’est-à-dire loyers et charges impayés – n’est pas le bon.

C’est devant la cour d’appel de Metz (42%) que le risque de rejet est le plus élevé juste devant celle de Grenoble (34%). Cette dernière possède aussi le taux le plus élevé de rejet des dossiers d’impayés des baux commerciaux.

Enfin, même si le juge tranche votre contentieux, les indemnités n’ont rien de systématique. Seules 3 846 ont été prononcées dans les 6 159 affaires traitées, pour un montant moyen de 23 000 euros, selon le rapport confidentiel de Predictice.

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